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2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)增速減緩，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：

樓市年均銷(xiāo)售規(guī)?；蚧氐轿迥昵八?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1—11月，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，商品房銷(xiāo)售額161667億元，同比增長(zhǎng)8.5%。

這一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了諸多轉(zhuǎn)折與變化，走出了一波“先揚(yáng)后抑”的行情。盡管市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模仍有可能破紀(jì)錄，但縱觀2021年全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、拿地等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入調(diào)整通道，房企銷(xiāo)售放緩，資金和負(fù)債承壓，以及部分房企已顯露困境。有業(yè)內(nèi)人士指出，房企的企業(yè)運(yùn)營(yíng)思路已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變調(diào)整，更加追求穩(wěn)健發(fā)展。

市場(chǎng)規(guī)模或仍創(chuàng)新高

依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年全年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別為17.6億平方米和17.36億元?？硕鹧芯恐行挠?jì)算稱(chēng)，如果2021年12月保持11月商品房銷(xiāo)售的增速水平，那么去全年商品房銷(xiāo)售面積和金額將比2020年分別增加2.1%和5%。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，全年商品房銷(xiāo)售規(guī)模將再創(chuàng)新高，面積和金額分別突破18億平方米和18萬(wàn)億元。

不過(guò)，整體仍處于高位的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交形勢(shì)不佳也成為2021年的重要特征。

“我們統(tǒng)計(jì)的累計(jì)操盤(pán)金額顯示，上半年同比增長(zhǎng)了36.8%，當(dāng)然這也有2020年疫情的原因，當(dāng)時(shí)一季度市場(chǎng)落到谷底?！币拙?中國(guó))企業(yè)控股有限公司CEO丁祖昱說(shuō)。

外界注意到房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯“降溫”是從下半年以及部分房企遇到問(wèn)題時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)的。但實(shí)際上，有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)在上半年時(shí)就已經(jīng)顯露出了端倪。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速等指標(biāo)在2021年基本呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，其中開(kāi)發(fā)投資增速?gòu)?-2月時(shí)的38.3%，降至1-11月的6.0%，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)也從2月最高時(shí)的101.45逐月下行，到11月時(shí)為100.51，為近一年來(lái)的最低水平。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱(chēng)，其監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市，2021年城市新建商品住宅成交面積同比小幅增長(zhǎng)，絕對(duì)規(guī)模僅次于2016年同期，但下半年市場(chǎng)明顯降溫，下半年成交規(guī)模降至2015年以來(lái)同期最低水平，一線及二線代表城市新建商品住宅面積成交同比增長(zhǎng)18.0%和5.8%，三線代表城市則下降了2.0%。同時(shí)，50個(gè)城市新建商品住宅月均成交面積約為3324萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，但到下半年，同比下降幅度超過(guò)20%。

2021年，調(diào)控仍是市場(chǎng)的關(guān)鍵詞?？硕鹧芯恐行牡囊环萁y(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年12月20日，國(guó)內(nèi)各省市共經(jīng)歷了249次調(diào)控政策加碼，其中僅深圳和廣州就多達(dá)20多次。從調(diào)控政策內(nèi)容來(lái)看，除了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等外，二手房參考價(jià)也成為2021年調(diào)控的重點(diǎn)。

從去年2月8日深圳落地二手房成交參考價(jià)，并公布全市數(shù)千個(gè)小區(qū)的價(jià)格表后，全國(guó)范圍共有15個(gè)城市落地了該政策，中指院報(bào)告認(rèn)為，部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策的疊加影響，二手房市場(chǎng)降溫更為明顯。

房企擴(kuò)張步伐減緩

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，離不開(kāi)借貸融資、拿地開(kāi)發(fā)等概念，過(guò)去幾年房企規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，但在2021年，這一局面也發(fā)生了改變。

在上半年信貸相關(guān)政策持續(xù)收緊和房企融資“三道紅線”目標(biāo)要求的背景下，房企融資總量出現(xiàn)了回落。克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。分季度來(lái)看，一季度時(shí)同比微降，二季度至四季度的同比降幅則持續(xù)擴(kuò)大，其中四季度截至12月20日時(shí)，融資量為1767億元，同比減少55%。

與融資量減少相對(duì)應(yīng)的，是融資成本出現(xiàn)了下降，2021年新增債券融資成本5.32%，與2020年相比下降了0.99個(gè)百分點(diǎn)。但克而瑞研究中心認(rèn)為，這主要是由于境內(nèi)發(fā)債增加，以及融資環(huán)境收緊使得債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，從而拉低了發(fā)債成本。

在融資收縮的同時(shí)，房企拿地開(kāi)發(fā)的欲望也降低了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1—11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%。

中指院統(tǒng)計(jì)了全國(guó)300個(gè)城市的用地供需規(guī)模后，得出了規(guī)模明顯縮量的結(jié)論。2021年各城市住宅用地推出12.2億平方米，同比下降9.2%，絕對(duì)規(guī)模是近四年來(lái)的最低水平，住宅用地成交8.4億平方米，同比下降26.1%，出讓金4.8萬(wàn)億元，同比下降6.7%，而成交樓面均價(jià)為5651元/平方米，同比上漲26.3%。

對(duì)不少重點(diǎn)城市而言，2021年土地市場(chǎng)的一個(gè)新變化是——集中供地，即一年內(nèi)多輪集中土地出讓。廣州等城市的首輪集中供地吸引了房企的爭(zhēng)相競(jìng)逐，但下半年以來(lái)的第二、第三輪集中供地，熱度則明顯下降。

首創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，原因主要是部分城市拍地規(guī)則調(diào)整和房企回歸理性。一方面一些城市第二輪供地時(shí)在嚴(yán)審房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)與資金來(lái)源方面趨于嚴(yán)格，另一方面房企現(xiàn)金流壓力增加使其拍地意愿回歸理性，在預(yù)期利潤(rùn)率尚未有明顯改善的前提下參拍熱情較低。

2022年進(jìn)一步收縮？

作為市場(chǎng)的重要主體，房企們已經(jīng)嗅探到行情變化，因而早在去年8月中報(bào)披露季時(shí)，上市房企管理層就或多或少地提出了“求穩(wěn)”。

“整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，企業(yè)的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過(guò)多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼”，萬(wàn)科總裁祝九勝曾稱(chēng)，“穩(wěn)”字當(dāng)頭是萬(wàn)科當(dāng)前的應(yīng)對(duì)。

碧桂園總裁莫斌則提出，行業(yè)整體已步入新的發(fā)展階段，好的產(chǎn)品和服務(wù)是奠定企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，并表示碧桂園需要全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

中指院報(bào)告認(rèn)為，房企面對(duì)行業(yè)融資緊張的形勢(shì)，更加聚焦開(kāi)發(fā)主業(yè)和財(cái)務(wù)安全，不再單純追求規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)而尋求高質(zhì)量增長(zhǎng)。

“經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)五年行業(yè)年均規(guī)模為10.6億—12.7億平方米，中位數(shù)是11億多平方米，與2015年—2016年的水平基本相當(dāng)?！倍∽骊耪J(rèn)為，若算上商品房總量，每年成交金額還在15萬(wàn)億元左右。相比其他產(chǎn)業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模依然很大。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，居民購(gòu)買(mǎi)力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)展現(xiàn)，預(yù)計(jì)2022年商品房銷(xiāo)售規(guī)模將進(jìn)一步縮量。

值得關(guān)注的是，不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是行業(yè)治理體系和治理能力現(xiàn)代化的表現(xiàn)?！氨举|(zhì)上就是把房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)看待，尊重其行業(yè)規(guī)律，既不工具化、也不妖魔化，既要杜絕金融化和泡沫化，也要充分發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的地位。”

■大咖說(shuō)

易居(中國(guó))企業(yè)控股有限公司CEO丁祖昱：

未來(lái)房企

應(yīng)改變“路徑依賴(lài)”

2021年12月31日下午，主題為“跨越”的丁祖昱評(píng)樓市年度發(fā)布會(huì)在上海舉行。發(fā)布會(huì)上丁祖昱指出，過(guò)去五年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求、房?jī)r(jià)、支付力、供應(yīng)等方面出現(xiàn)了一定程度的“透支”現(xiàn)象，同時(shí)近幾年一些房企對(duì)規(guī)模的過(guò)度追求需要關(guān)注。

“近五年累計(jì)成交74億平方米和63萬(wàn)億元，占過(guò)去20年的41%和56%，也就是說(shuō)，僅用了5年時(shí)間賣(mài)了過(guò)去20年56%的金額?！倍∽骊胖赋?，最近五年，百?gòu)?qiáng)房企新進(jìn)城市數(shù)量占比超過(guò)50%，2014年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25%，銷(xiāo)售、融資、投資呈現(xiàn)出快速擴(kuò)張。

丁祖昱認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，正與市場(chǎng)透支密切相關(guān)，并給出了一組數(shù)據(jù)：過(guò)去10年，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到38.1萬(wàn)億元，居民杠桿上漲了6.68倍，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)，同時(shí)比房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)要快得多。

此外，房企對(duì)規(guī)模的追求，也導(dǎo)致了房企有息負(fù)債增速高于銷(xiāo)售增速，把財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)負(fù)債表做成了“負(fù)債表”。

丁祖昱指出，房企出現(xiàn)了表內(nèi)負(fù)債表外化的現(xiàn)象。“上半年主要上市房企表內(nèi)凈負(fù)債率降至70%以下，但這并不代表負(fù)債真的降了，因?yàn)樽龀闪吮硗庳?fù)債，”他表示，2021年上半年40家房企表內(nèi)有息負(fù)債和表外有息負(fù)債均為3.8萬(wàn)億元，比例為1：1，部分企業(yè)比例高達(dá)2.3倍，壓力毋庸置疑。“房地產(chǎn)過(guò)度金融化是導(dǎo)致今天危機(jī)的根本?！?/p>

“我覺(jué)得今天首先要改變的是‘路徑依賴(lài)’，”丁祖昱認(rèn)為，房企高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)增長(zhǎng)模式的前提，建立在房?jī)r(jià)上升、市場(chǎng)向好、融資保持的基礎(chǔ)之上，但當(dāng)這些前提不復(fù)存在后，這種模式無(wú)法持續(xù)，因此發(fā)展路徑應(yīng)當(dāng)重塑，“未來(lái)房企要做的事情，一是長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持做‘難而正確’的事情，而是誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，未來(lái)要擔(dān)負(fù)更多的社會(huì)責(zé)任?！?/p>

南方日?qǐng)?bào)記者 葛政涵

關(guān)鍵詞： 融資 房地產(chǎn) 規(guī)模 市場(chǎng) 城市