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本報記者 鹿楊

坐在京津城際高鐵列車上，只要看到一片紅、灰、黃三色的建筑群，乘客便知道列車即將跨越五環(huán)駛?cè)氡本┦袇^(qū)。這群由北京老城傳統(tǒng)的色彩基因“潑灑”而成的建筑，便是目前全市規(guī)模最大的保障性租賃住房項目——首創(chuàng)繁星租賃社區(qū)。

不同于國有土地上建設(shè)的保障性租賃住房，首創(chuàng)繁星是在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建設(shè)的保障性租賃住房，不限制戶籍和收入，面向所有新青年及新市民。如今，北京已累計開工的集體土地保障性租賃住房項目共52個、房源約7.6萬套，建設(shè)規(guī)模位居全國首位。一座座拔地而起的保障性租賃住房，正為更多北京新市民帶來“住有所居”的城市溫暖。

安家

青年人與新市民的新家

明麗的黃、沉穩(wěn)的灰，鋪滿了一座座精致的小樓。社區(qū)里籃球場、劇場、健身房、書吧、咖啡吧一應(yīng)俱全。步入位于豐臺區(qū)的有巢國際公寓社區(qū)總部基地店，朝氣和活力撲面而來。

去年10月，有巢國際公寓社區(qū)總部基地店剛剛?cè)胧?，甄理成了第一批入住的租戶。大學(xué)剛畢業(yè)時，甄理和他的同學(xué)們一樣，為“住”的難題而發(fā)愁。找哪家中介好？找房東直租還是長租公寓？手上的工資能否滿足自己對居住條件的需求？“直到了解到這個社區(qū)，我才知道原來3000多塊錢就能住進理想的家?！闭缋碚f，以前和陌生人合租，共用廚房、衛(wèi)生間，房間隔音效果也不好。如今，一個獨立的開間，冰箱、洗衣機各種電器都有，裝修時髦又有范兒，超市、理發(fā)店等生活配套都在社區(qū)里，租金卻只有周邊同品質(zhì)房源的7成左右，他漂泊的心終于定了下來。

成品交房、拎包入住，9棟公寓樓，2314間房，有巢國際公寓社區(qū)里配備了全套家具家電和管家社群服務(wù)。“事實上，實施全裝修成品交房在前年年底已經(jīng)寫進了《關(guān)于進一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》之中。”市住建委相關(guān)負責人表示，集體土地上建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)高標準設(shè)計建設(shè)，并鼓勵公寓型、宿舍型租賃住房實施裝配式裝修。

開業(yè)以來僅用了半年時間，這片在花鄉(xiāng)鎮(zhèn)葆臺村集體建設(shè)用地上“生長”的租賃社區(qū)已經(jīng)有1800余間公寓迎來了主人，出租率超過80%，21歲至30歲租客占比71%，非京籍租客占比達到85%。

施策

從實踐中來到實踐中去

東南五環(huán)西直河橋東南角，可提供超6500套房源的超大型租賃社區(qū)也即將迎來首批主人。它有一個詩意的名字——“繁星”，一期項目將在今年6月30日達到入住條件。

12個開放式街區(qū)、6條活力步道、3個下沉廣場，40萬平方米的建筑面積和4.9萬平方米的商業(yè)區(qū)，首創(chuàng)繁星項目從建設(shè)到落地，是北京提速發(fā)展集體土地保障性租賃房的縮影。

2017年，北京、上海等13個城市成為我國第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點城市。根據(jù)以往住宅標準，首創(chuàng)繁星項目原本計劃建設(shè)7000平方米左右的商業(yè)區(qū)，但是如此大的社區(qū)，大多還是青年人，這樣規(guī)模的商業(yè)配套能否滿足需求？“年輕人在選擇居住環(huán)境時更關(guān)注商業(yè)配套，‘吃喝玩樂’的問題需要再突破。”首創(chuàng)繁星項目負責人說。最終，首創(chuàng)繁星的商業(yè)配套面積從7000平方米增加至4.9萬平方米，占比接近15%。此舉不僅為租客提供了豐富的商業(yè)消費選擇，也為周邊的村民提供了至少上千個工作機會。

2020年12月，《關(guān)于進一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》中明確，公寓型、宿舍型租賃住房配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑規(guī)模，最高可按地上總建筑規(guī)模15%的比例配置。

“北京是當前集體土地保障性租賃住房政策最完善的城市，政府在建設(shè)過程中給了我們最快最好的支持?！比A潤長租公寓事業(yè)部北京業(yè)務(wù)部高級運營經(jīng)理韓東洋說，今年3月31日，《關(guān)于加強保障性租賃住房項目認定書服務(wù)管理有關(guān)工作的通知》正式發(fā)布，納入全市保障性租賃住房年度建設(shè)籌集計劃的項目，將由市住建委發(fā)放《保障性租賃住房項目認定書》，取得認定書的企業(yè)可享受稅收優(yōu)惠、民水民電、低息貸款等支持政策。僅3個工作日后，就有兩個集體土地保障性租賃房項目收到了認定書。

短短幾年間，《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》《關(guān)于加強北京市集體土地租賃住房試點項目建設(shè)管理的暫行意見》《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補充意見》等多個配套文件相繼出臺，土地供應(yīng)、主體選擇、工程建設(shè)、租賃運營等全過程的管理政策框架被搭建起來。

藍圖

從住有所居到居有所樂

首創(chuàng)繁星租賃社區(qū)還未開業(yè)，通過政府牽線，已有超150家企業(yè)前來參觀，與超過1000名租戶達成了租住意向。這些租戶來自金融、科創(chuàng)、文創(chuàng)、服務(wù)等行業(yè)，工作地點位于CBD、十里河、歡樂谷等區(qū)域。從單身青年到家庭，租戶們在首創(chuàng)繁星從30平方米的開間到90平方米的三居室，都能找到適合自己的戶型。

“90后”韓彤彤是有巢國際公寓社區(qū)總部基地店的店長，管理2000多人的租賃社區(qū)是頭一次?！拔覀儠ㄆ谂e辦小型的主題活動，最近一次舉辦了插花會，很多租客在活動中成為了好朋友?！痹陧n彤彤看來，運營大型且租戶多為青年人的居住社區(qū)，激發(fā)租戶的歸屬感才是管理的最佳途徑。

就在這個社區(qū)里，性格開朗的甄理認識了自己的女朋友，對他來說，租來的房子更像家了。而在兩年前，能夠租住在這樣的社區(qū)里是他想都沒有想過的事。

2020年7月，由萬科打造運營的集體土地上的全國首個長租公寓項目泊寓(成壽寺社區(qū))面市。此后，這類項目接二連三展開建設(shè)，大興魯能領(lǐng)寓項目、豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)太子峪村項目、海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)項目、石景山區(qū)古城項目……截至目前，全市累計開工的集體土地租賃房項目共計52個、房源約7.6萬套，包括成套住宅、公寓、職工宿舍等多種類型，將重點保障城市運行服務(wù)保障人員、新畢業(yè)大學(xué)生等不同群體的租賃需求。

今后，能夠住進集體土地保障性租賃房的青年人和新市民還會更多。

3月18日，北京市人民政府印發(fā)《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，其中提出，“十四五”期間，北京將建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套(間)。

3月31日，市規(guī)自委發(fā)布2022年擬供租賃住房用地，87宗地中有近8成用地將用于建設(shè)保障性租賃住房，其中集體土地租賃住房項目約115公頃，占比37%。

讓全體人民享受改革發(fā)展成果，“住有所居”是重要體現(xiàn)。未來，北京將繼續(xù)增加集體土地保障性租賃住房項目土地供應(yīng)，重點在中心城區(qū)周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部、集體土地資源較多且有利于服務(wù)重點功能區(qū)的地帶，加大規(guī)劃布局，促進職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合。

專家點評

集體土地建保障性租賃房

將促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

對于新市民、青年人而言，買不起房，租賃住房同樣也可以使生活更美好，一樣可以實現(xiàn)自己的居住夢想。

集體土地上建設(shè)的保障性租賃房，是北京市保障性租賃住房的重要組成部分，對于解決新市民、青年人的住房問題做出了較大貢獻，將來集體土地保障性租賃房還會發(fā)揮更大的作用。

集體土地保障性租賃住房既是土地制度的一個創(chuàng)舉，也為租賃市場增添了新品種，對平抑房租水平，進而對促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)與平穩(wěn)健康發(fā)展，對探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式都有非常重要的意義。

集體組織可以利用自己的集體建設(shè)土地，直接與開發(fā)商或租賃機構(gòu)合作經(jīng)營建設(shè)租賃住房，不用走征收土地、招拍掛的程序，土地成本較低。大部分集體土地保障性租賃房的區(qū)位位于城中村、產(chǎn)業(yè)園、地鐵附近，交通便利、配套齊全，房租較低，較好滿足了新市民、青年人的租賃住房需求。

對于開發(fā)商而言，與集體組織合作建設(shè)集體土地保障性租賃房，也是一個創(chuàng)舉，是新的房地產(chǎn)發(fā)展模式的有益探索，是從產(chǎn)權(quán)類住房向租賃住房模式的轉(zhuǎn)型，集體土地保障性租賃房項目也能夠有一定的盈利，實現(xiàn)良性循環(huán)。

(首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院研究員趙秀池)

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