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證券時報記者 吳家明

過去幾年，各地長租公寓頻頻“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。隨后，長租公寓市場也迎來了最強監(jiān)管。經(jīng)過大洗牌之后，長租公寓市場開始走向理性發(fā)展。證券時報記者實探發(fā)現(xiàn)，為了降低風險，長租公寓市場的玩家們有了許多“新玩法”。

長租公寓新玩法：

轉(zhuǎn)移空置壓力

“高收低租”曾是長租公寓的行業(yè)詬病，面對不溫不火的租賃市場，怎么轉(zhuǎn)移房屋空置的壓力？

“之前，我跟一家長租企業(yè)簽了5年合約，我能收到60個月租金，但要給對方出租66個月，相當于多給長租企業(yè)6個月的出租時間。”一位曾經(jīng)將自己的房屋出租給長租企業(yè)的業(yè)主告訴記者，“合約期間每個月的管理費由我來交，這一點我也覺得蠻不合理。”記者發(fā)現(xiàn)，過去多數(shù)企業(yè)與業(yè)主的簽約方式，主要都是以每年收取一個半或兩個月租金作為管理費，合約期間業(yè)主就可以成為“甩手掌柜”，無須承擔控制風險。

“現(xiàn)在長租公寓太多，租賃行情也不是很好，我們也很擔心空置壓力?！痹谏钲诹_湖水貝村，城市更新項目后回遷物業(yè)交付，大量出租房源引起許多長租企業(yè)的關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，一些長租公寓的收房模式發(fā)生了很大改變，特別是分攤了空置壓力。一家長租企業(yè)的工作人員告訴記者，他們與業(yè)主簽訂的租賃協(xié)議，運營服務(wù)費改為每月收取租金的10%，如果房源空置，長租企業(yè)也無須交付房租給業(yè)主。“不過，我們的服務(wù)費包括了維修、保潔、保養(yǎng)和維護等費用。未來，我們還將每月收取每平方米1.8元的系統(tǒng)服務(wù)費。”

與以往的長租企業(yè)“包裝修”的模式不同，記者看到，現(xiàn)在一些長租企業(yè)給予業(yè)主的租金指導價普遍高于市場租賃價格，但前提是業(yè)主需要按照房源面積的大小支付一定的裝修費用。“例如70平方米的房源我們可以給到每月8600元的房租，明顯高于6500元左右的市場價，但業(yè)主需要支付約6萬元的預估裝修費，有相當?shù)难b修水平才能匹配高租金?！币晃婚L租企業(yè)的負責人告訴記者，“現(xiàn)在長租公寓太多，深圳的租賃行情也一般，我們也擔心空置壓力，加上過去的爆雷潮，我們收房的時候也會變得謹慎?！庇浾咭矊Χ辔粯I(yè)主進行采訪，對于如今的“收租模式”，多數(shù)業(yè)主也覺得沒有以前的模式“劃算”，甚至讓自己負擔空置壓力。

仍有痛點待解決

此外，為了降低運營壓力，記者發(fā)現(xiàn)一些長租公寓也開始“短租”。在福田八卦嶺的一家高級公寓，記者看到最短的租期可以是一個月，但租金會相對較高。長租公寓“短租”的背后，似乎凸顯行業(yè)本身面臨的困境：依賴資金和高出租率。在業(yè)內(nèi)人士看來，通常集中式長租公寓的空置率應(yīng)盡量在5%以下，分散式公寓應(yīng)盡量控制在10%以下。如果高于這一標準，租賃企業(yè)盈利壓力就會加大。

盡管經(jīng)歷了“爆雷潮”，但近年來長租公寓的發(fā)展愈發(fā)受到重視。不管是房企背景的長租公寓品牌，還是創(chuàng)業(yè)系及中介系品牌，在經(jīng)歷了大洗牌后，無論是在重資產(chǎn)投入還是規(guī)模擴張上都更為謹慎。長租企業(yè)自如于2021年8月首次公開了2021年集中式租賃項目經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，自如在全國8城管理65棟集中式項目。記者從自如方面獲悉，目前自如已實現(xiàn)107棟集中式公寓，其中包含6座大型租賃社區(qū)，入住率穩(wěn)定在98%。

過高的杠桿加上較低的盈利能力，是過去幾年長租公寓行業(yè)遇到巨大挑戰(zhàn)的重要原因。長租公寓企業(yè)過去頻頻“爆雷”，實際上也是行業(yè)進入理性健康期必經(jīng)的階段。去年以來，多個城市通過市場監(jiān)管、減稅、增加租賃用房供應(yīng)、獎補等一系列措施，培育和發(fā)展住房租賃市場。與此同時，多個城市也陸續(xù)出臺多項規(guī)范政策，從設(shè)立資金監(jiān)管、規(guī)范租金支付周期、嚴控租金貸等方面規(guī)范住房租賃市場發(fā)展。仲量聯(lián)行華南區(qū)評估和咨詢服務(wù)部負責人宋麗敏表示：“隨著中國公募REITs把保障性租賃住房納入底層資產(chǎn)，相信目前深圳市場上的各類‘城中村改造’‘存量改造’‘新建公共住房’等市場玩家會更加關(guān)注租賃住房產(chǎn)品的合規(guī)性、市場布局、盈利增長、運營管理能力等?！?/p>

不過，對于租客來說，針對長租公寓品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的投訴仍然多發(fā)，押金、租金繳納、退款渠道及標準未能統(tǒng)一，這些痛點、難點如何破解仍需要政府和從業(yè)企業(yè)共同努力。

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