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來源：中新經(jīng)緯 作者：薛宇飛

9月26日，北京鏈家宣布將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)由房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%，且買賣雙方各承擔(dān)1%。北京鏈家落地降費(fèi)率并買賣共擔(dān)后，市場(chǎng)其余中介公司一直沒有公開表態(tài)。

(資料圖)

中新經(jīng)緯近日走訪北京多家主流房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，我愛我家、麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)均已經(jīng)下調(diào)了房產(chǎn)中介費(fèi)率，費(fèi)率普遍在2%左右，并在此基礎(chǔ)上仍可能有一定折扣。上述機(jī)構(gòu)受訪門店均已在推行買賣雙方各擔(dān)一半的收費(fèi)方式，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，業(yè)主對(duì)這一模式的接受程度較高。

業(yè)內(nèi)人士表示，中介費(fèi)率下調(diào)并由買賣雙方共擔(dān)，小幅度減輕了購房人首付壓力，不過，由于買方處于相對(duì)弱勢(shì)地位，賣方容易將中介費(fèi)重新轉(zhuǎn)嫁給買方。

引發(fā)價(jià)格戰(zhàn) 中介費(fèi)率普遍下調(diào)

今年4月底，中國住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(下稱意見)中提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

9月26日，北京鏈家率先宣布，將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從房屋成交總價(jià)的2.7%，統(tǒng)一下調(diào)至2%，并由買賣雙方各承擔(dān)1%。貝殼找房表示，此舉是為了響應(yīng)并貫徹落實(shí)上述意見有關(guān)精神，合理降低二手房交易成本。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，從北京市場(chǎng)看，鏈家此前的市場(chǎng)占有率有所下降，此次下調(diào)中介費(fèi)率或許也是為了搶占更多市場(chǎng)份額。北京鏈家作為市場(chǎng)龍頭，此舉很容易在市場(chǎng)上引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

在北京鏈家下調(diào)費(fèi)率后，市場(chǎng)上其余主流房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)卻遲遲沒有跟進(jìn)，中新經(jīng)緯向我愛我家、麥田房產(chǎn)等機(jī)構(gòu)詢問，均表示沒有獲得公司通知。但實(shí)地走訪房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店及電話采訪經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)，主流房產(chǎn)中介公司已有所行動(dòng)。

近日，記者以購房人的身份到訪了朝陽區(qū)常營(yíng)商圈一家我愛我家門店，經(jīng)紀(jì)人胡凱(化名)稱，從10月初開始，他們已將中介費(fèi)率降到2%，并且推行買賣雙方各承擔(dān)1%。他說：“我愛我家正常的中介費(fèi)率在2.6%左右，實(shí)際執(zhí)行時(shí)有優(yōu)惠活動(dòng)，但最低也是2.16%，目前降到2%，之前是沒有出現(xiàn)過的。”

今年5月，張先生在北京購入一套402萬元的兩居室，當(dāng)時(shí)我愛我家的中介費(fèi)率是2.16%，中介費(fèi)約8.68萬元。若按照當(dāng)前買賣各承擔(dān)1%的費(fèi)率，張先生只需支付4.02萬元的中介費(fèi)，節(jié)省下約4.66萬元的中介費(fèi)，相應(yīng)的，原業(yè)主要承擔(dān)約4萬元的中介費(fèi)。

2%也并非最低。胡凱稱，客戶如果想成交，他們可以向公司申請(qǐng)9折甚至是8折的折扣，如果是9折，買賣雙方分別只需承擔(dān)房屋成交價(jià)0.9%的費(fèi)率。我愛我家位于昌平區(qū)天通苑片區(qū)和房山區(qū)長(zhǎng)陽片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人均在電話中稱，中介費(fèi)率已經(jīng)降至2%，其中，天通苑片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人表示，在2%的基礎(chǔ)上可以打折。

麥田房產(chǎn)、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)位于不同區(qū)域的多位經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)，他們?cè)诮谝褜⒅薪橘M(fèi)率下調(diào)至2%，并推行買賣雙方共擔(dān)。中原地產(chǎn)西城區(qū)一家門店的經(jīng)紀(jì)人表示：“9月底鏈家推出買賣雙方各收1%的費(fèi)率后，很多同行都跟進(jìn)了，目前基本是相同的模式和比例”。他還透露，這一模式在中原地產(chǎn)國慶期間成交的單子中已經(jīng)實(shí)行。

賣方接受度較高 但易于轉(zhuǎn)嫁

盡管此前已有部分城市推行買賣雙方共同承擔(dān)房屋交易中介費(fèi)，但對(duì)北京市場(chǎng)來說，這種收費(fèi)模式在近些年尚屬首次。那么，市場(chǎng)的接受程度如何?

走訪中，位于朝陽區(qū)青年路商圈的鏈家經(jīng)紀(jì)人林梅(化名)對(duì)中新經(jīng)緯稱，自公司9月26日宣布買賣雙方各承擔(dān)1%的費(fèi)率后，大部分賣房人都理解并接受，尤其是那些著急出售的業(yè)主，他們?cè)敢庵Ц吨薪橘M(fèi)。“北京自9月初執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策后，市場(chǎng)上以換房需求為主，客戶多是‘賣一買一’，自然希望房子快點(diǎn)出手。在去年，我們就遇到一位著急換房的業(yè)主，他主動(dòng)承擔(dān)了一部分中介費(fèi)。”

胡凱表示，盡管有一些業(yè)主對(duì)承擔(dān)中介費(fèi)率有些抗拒，但大部分業(yè)主是接受的，他預(yù)計(jì)，隨著這種方式繼續(xù)執(zhí)行下去，市場(chǎng)會(huì)逐漸接受。業(yè)主愿意接受這種方式的另一個(gè)重要原因是，當(dāng)前樓市比較冷淡，掛牌房源較多，買房人的選擇空間較大。

采訪中，有經(jīng)紀(jì)人稱，中介費(fèi)的收取仍存在“靈活調(diào)節(jié)”的空間。麥田房產(chǎn)的一位經(jīng)紀(jì)人稱，雙邊收傭的模式并不是“鐵條文”，實(shí)際交易過程中會(huì)“比較靈活”，有的業(yè)主愿意支付中介費(fèi)，有的不愿意，而“羊毛出在羊身上”，他們可能會(huì)通過調(diào)高房?jī)r(jià)或縮小議價(jià)的方式來彌補(bǔ)1%的中介費(fèi)用。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)東城區(qū)一家門店的經(jīng)紀(jì)人也稱，據(jù)他詢問附近片區(qū)的業(yè)主，有業(yè)主愿意支付1%中介費(fèi)的前提是，要將中介費(fèi)加在房?jī)r(jià)中，比如，房子之前掛牌價(jià)是1000萬元，中介公司要保證能賣到1010萬元。

2021年在豐臺(tái)區(qū)購入一套住房的李女士稱，當(dāng)時(shí)她支付給鏈家的中介費(fèi)率是2.5%。她說：“我今天問了鏈家一位經(jīng)紀(jì)人，她說我們小區(qū)上周賣出的3套住房都是買賣各付1%，因?yàn)樾星橐话?，沒有業(yè)主臨時(shí)加價(jià)。我是‘隨大流’的，市場(chǎng)都是買賣共擔(dān)的話，我能接受。但如果只有一個(gè)買家要求這樣，那我也不答應(yīng)。而且，買賣共擔(dān)對(duì)‘賣一買一’的換房業(yè)主比較合適。”

張大偉認(rèn)為，中國的房產(chǎn)交易是“雙邊代理”模式，即買賣雙方委托同一家中介機(jī)構(gòu)代理交易，盡管市場(chǎng)有時(shí)是賣方市場(chǎng)，有時(shí)是買方市場(chǎng)，但整體上賣方都相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，賣方看重的是實(shí)際所得房款，很容易將中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。“不少國家都是‘單邊代理’模式，中介機(jī)構(gòu)只為買方或賣方一方服務(wù)，只能從其中一方收取中介費(fèi)，這種情況下，經(jīng)紀(jì)人只為一方的利益著想。‘雙邊代理’模式下，經(jīng)紀(jì)人的出發(fā)點(diǎn)是達(dá)成交易，而買方又相對(duì)弱勢(shì)，中介費(fèi)由誰承擔(dān)只是一個(gè)形式。”

推行“單邊代理”模式，此前已引發(fā)多次討論。2021年11月19日，深圳市住建局正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，推行“單邊代理”模式。近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張媛在接受媒體采訪時(shí)表示，原本以為推行過程會(huì)很漫長(zhǎng)，沒想到數(shù)據(jù)顯示全行業(yè)對(duì)單邊代理制度接受度良好。單邊代理制度即將試行兩周年，該市1700多家備案的正規(guī)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)有1400家參與實(shí)行單邊代理。當(dāng)然，目前單邊代理制度的優(yōu)勢(shì)并沒有完全發(fā)揮出來，制度推進(jìn)工作仍然任重道遠(yuǎn)。

張大偉認(rèn)為，實(shí)施“單邊代理”模式雖然面臨很多困難，但會(huì)成為一種趨勢(shì)。雖然北京市場(chǎng)推行的買賣共擔(dān)中介費(fèi)只是收費(fèi)方式的變化，但也是有益嘗試。

購房人“慢慢悠悠” 經(jīng)紀(jì)人收入承壓

林梅介紹，今年春節(jié)過后，北京市場(chǎng)曾迎來一波成交高峰，當(dāng)時(shí)青年路附近某小區(qū)的兩居室掛牌價(jià)在660萬元左右，而目前的掛牌價(jià)已降到620萬元-630萬元，實(shí)際成交價(jià)則要低于600萬元。她表示，該小區(qū)600萬元-700萬元的兩居室，砍價(jià)幅度能達(dá)到20萬元-40萬元。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策只刺激了市場(chǎng)一到兩周的時(shí)間，主要是利好新房市場(chǎng)，因?yàn)樵撜咦屬彿咳速徺I新房時(shí)首付比例下調(diào)幅度較大，對(duì)二手房市場(chǎng)的影響相對(duì)小。”林梅感覺到，她近期帶看的幾位購房人都是“慢慢悠悠”地看房，不著急入手。

胡凱也認(rèn)為，目前的樓市表現(xiàn)比較冷淡。他舉例稱，他的一位同事曾在2020年買入常營(yíng)商圈某小區(qū)的一居室，總價(jià)約370萬元，而目前，該小區(qū)同戶型房源的成交價(jià)在330萬元左右。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房住宅網(wǎng)簽14261套，相比8月份環(huán)比上漲30.1%。“之前預(yù)計(jì)9月北京二手房成交量在2萬套左右，實(shí)際只有1.5萬套。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’的利好政策影響低于預(yù)期，而且從趨勢(shì)看，10月網(wǎng)簽成交量將比9月有所回落，回到1.2萬套左右。”張大偉還說，中介費(fèi)率普遍下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)的影響不大。

胡凱稱，市場(chǎng)整體比較冷淡，再加上中介費(fèi)率下降，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)賺不到多少錢，“成交一套房子，公司要分錢，房源維護(hù)的同事、保管鑰匙的同事、拍照的同事等等也要分錢，實(shí)際能到帶看經(jīng)紀(jì)人手上的已經(jīng)不多。干這一行事情多、休息少，一些賺不到錢的同行已經(jīng)離職了。”

張大偉估算，北京鏈家此前的中介費(fèi)率是2.7%，實(shí)際執(zhí)行2.5%左右，相當(dāng)于下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅約20%。其余機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)率本就不高，此次降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)以下。

關(guān)鍵詞： 北京二手房 費(fèi)率 戶型房源 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人