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上海樓市的搖號打新，和臭豆腐有什么關(guān)系？

(資料圖片)

看似八竿子打不著的兩碼事，但至少也有類比——

臭豆腐，眾所周知屬于“聞著臭吃著香”，那么搖號打新呢？

在此大膽預(yù)測一下，很可能在未來走進(jìn)“聞著香吃不到”的趨勢。

一、“一二手倒掛”引發(fā)的打新潮

追溯打新潮的由來：因為限價導(dǎo)致新房價格全面低于二手房，畢竟新房是管理層統(tǒng)一定價，而二手房是蕓蕓眾生的房東們定價，人性的共性是貪婪，所以一二手出現(xiàn)了全面倒掛。

又因為“新房比舊房（二手房）便宜”的現(xiàn)實之怪狀，用更低的價格可能買到更新的房子包括戶型更新、社區(qū)更新、管理更新，何樂而不為呢？

當(dāng)然，前提不僅是“打新還需積分硬”，人人都說好的好項目不僅需要成為坊間所謂的社保巨子，一旦觸發(fā)搖號還需要一份足夠的運氣。

打新潮，就是在因為行政介入市場導(dǎo)致巨大的利差空間之下，購房者趨之若鶩：不僅是需要買房自住的剛需或改善，也自然激發(fā)了很大一部分“有房住”的套利者！

可以這么說，因為一二手倒掛導(dǎo)致的打新，在房住不炒的大基調(diào)下，明目張膽地炒房。

另一方面，因為“地段越市中心&二手房定價的底氣越足”，直接導(dǎo)致了從外環(huán)到內(nèi)環(huán)，一二手倒掛的利差空間就越大：外環(huán)是3萬對4萬的倒掛，中環(huán)是8萬對10萬的倒掛，內(nèi)環(huán)可能就是15萬對25萬的倒掛，由此導(dǎo)致越有購買力的越能參與到“更大倒掛”的盛宴中去，畢竟普通白領(lǐng)的收入和積蓄，連進(jìn)入這場盛宴的門檻都不具備。

從2016年開始執(zhí)行新房限價以來，上海樓市的套利空間一直存在“買到就賺幾百萬甚至更多”的局面，于是在巨大利益驅(qū)動之下，假結(jié)婚假離婚眾籌打新等下有對策一直存在，甚至有人以“我有一張房票”即可作為打新群體中的資源籌碼。

二、房企都不想觸發(fā)搖號

比購房者更專業(yè)更精明的房企，怎么會看不到這種調(diào)控手段里的巨大制度缺陷和利益縫隙？！

從2016年前，業(yè)內(nèi)不僅有“新房還需要營銷策劃么”的自嘲和篤定，當(dāng)然也有人看到了其中可以參與的食利，茶水費應(yīng)運而生并在睜一只眼閉一只眼之下大行其道！

所謂茶水費，就是因為一二手倒掛導(dǎo)致的新房售價遠(yuǎn)低于市場（二手房），購房者在拼社保拼積分拼搖號運氣之下，只要有人放出“可以內(nèi)部買到”的消息，就算多出幾十萬甚至上百萬，但還是能夠以低于市場價幾十萬甚至上百萬拿到緊俏新房，購房者是愿意的，就算這多付的幾十上百萬沒有發(fā)票沒有收據(jù)沒有說法，一切都在你情我愿中默契著！

但是購房者會漸漸發(fā)現(xiàn)一個問題：以往激進(jìn)的開發(fā)商動輒以“開盤即清盤”激進(jìn)并凡爾賽，而限價之后的房企，開發(fā)商反而開始通過各種方式怠慢購房者，好像很不情愿賣光的意思，這恰恰就是利益驅(qū)使之下的人性暴露。

1、不愁賣的市場里，賣光了就沒有權(quán)力尋租的籌碼了，所以希望手里能剩一些房源；

2、因為想要留一些房源，無奈購房者太過踴躍，于是銷售員躲貓貓、半夜開盤、售樓處玩失蹤等各種“讓購房者買不到”的套路層出不窮，畢竟少賣掉一套就可以收一套茶水費，一套幾十萬參與其中上到總經(jīng)理下到銷售員甚至保安大叔都可以雨露均沾；

3、因為限價設(shè)置了積分制和認(rèn)籌比，達(dá)到一定上限就需要進(jìn)行搖號，而搖號這個動作在羨慕嫉妒恨中標(biāo)者的同時，其也被戴上了“5年限售”的緊箍咒——購房者還活在沾沾自喜的階段，房企已經(jīng)意識到“不要觸發(fā)積分導(dǎo)致?lián)u號”的內(nèi)里乾坤：沒有5年限售，購房者處置更靈活→因為處置更靈活，購房者更愿意“付出代價”獲得。

所以，大家都明白了吧！

別去聽信那些經(jīng)不住推敲的搪塞，什么“不想搖號是怕麻煩”，其實一旦搖號“茶水費”就清淡很多，反之就可以坐地起價。

從2016限價至今，上海樓市的“房住不炒”大旗之下，都是心領(lǐng)神會的內(nèi)外勾結(jié)炒房。

原本因為限價導(dǎo)致賣房不需要專業(yè)的營銷總們，在度過了初期的飯碗驚恐之后，突然發(fā)現(xiàn)不需要專業(yè)并不會動搖自己的飯碗，相反只要敢做和“識做”，他們的飯碗反而更加穩(wěn)固了，和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系甚至不需要表忠心、邀功、加班作秀了，只要分錢快樂就眾樂樂。

三、今天的倒掛也可能只是紙面富貴

房企不愿意被搖號是因為限售可能影響茶水費，那么購房者呢？

購房者在2022年之前還活在“茶水費心甘情愿”的大度，因為還活在“就算五年限售也只會越賺越多”的淡定，只是口罩特別是2022年的第二季口罩之后，【五年之后（房價）會怎樣】開始逐步侵入幸運者的思緒里。

2022年上海社會面放開至今，上海樓市的兩個跡象開始愈演愈烈：

1、新房呈現(xiàn)越往外（環(huán)）越賣不動，限價之后就消失的渠道銷售重新開啟；

2、二手房因為掛牌量激增，（部分區(qū)域）開始出現(xiàn)了房東踩踏即競相降價成交的逃跑路線。

上述兩個跡象也不是無跡可尋的：

一方面，因為去年上海的社會秩序開開關(guān)關(guān)，所以樓市甚至沒有一個完整的銷售季，出貨意愿強烈；另一方面，因為財政匱乏所以2022年之后拍地節(jié)奏加快，導(dǎo)致今年上市量激增，供應(yīng)不斷放大之下，甚至出現(xiàn)了“客戶不夠了”這般上海樓市久違了的局面。

客戶為什么不夠了？

單從需求端來看問題，跡象分好多種：要么是有錢人“潤”了，特別是碧云古北陸家嘴這些豪宅扎堆的板塊；要么是剛需購房者離滬了，雖然他們大概率最終還會回來，但宏觀經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的裁員減薪倒閉潮之下，“客戶不夠了”其實是——錢不夠了！

特別是從2022年底開始因為掛牌量激增導(dǎo)致的二手房市場價格松動，一二手倒掛的“冰山”正在融化，外環(huán)地區(qū)不僅啟動渠道銷售引發(fā)銷售艱難，目前這種狀態(tài)正向市區(qū)挺近，“五年限售之后”的市區(qū)，一二手倒掛還在不在？

再不要用“時間換空間”的自欺欺人來禱告了：

1、祈禱所謂的史詩級救市止住頹勢；

2、祈禱宏觀經(jīng)濟(jì)止跌企穩(wěn)增加信心；

3、祈禱市場自救自愈重拾上漲周期；

4、祈禱大拆大建重啟拯救上海樓市。

祈禱是祈禱者的通行證，但周期是逆周期者的墓志銘。

不是“上海樓市結(jié)束了”而是“上海房價單邊上漲結(jié)束了”。

所以，今天明天甚至局部包括昨天，那些因為一二手倒掛而沾沾自喜的購房者和幸運兒，需要擔(dān)心五年限售之后的解禁行情，“只是當(dāng)時已惘然”在五年未知面前，什么都可以發(fā)生，所以買到時、搖到時甚至“搞掂時”的聞著香，是不是“吃得到”還很難說。

房地產(chǎn)的金融屬性、流動性，都是需要高速發(fā)展的紙醉金迷來支撐泡沫。

房住不炒，可能是不許炒，也可能是炒不動了！

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